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林中：萬科去年年報公告的融資成本是9%，中海的融資成本是3%，當然它們 的貸款規模應該是在500億左右，一下差瞭幾十億。中海目前是內房股中評級最高的，它應該是3個B。萬科也在加大海外的發債，它這次在海外發債也發瞭4點 幾%，所以它覺得原來這邊有這麼便宜的資本，在國內它借款平均要9%。國內的利率還沒有市場化，特別是沒有體現出風險定價。
談及未來，林中稱，年內達標140億元銷售額已經基本沒有問題，明年將有更大的超越。可是，在被問及"目前在研究學習哪些同行時？"，林中稱，今年的地產明星，在其發展過程中都曾遭遇過困惑期。研究同行如何突破自己的瓶頸，關乎旭輝下一步。
林中：旭輝要跟這些競爭對手學習，采納百傢之長。其實在每一個城市我們都會 研究TOP5房企，為什麼？我們要研究，要去趕超這種企業。第二我們關註競爭對手，有些規模跟我們差不多台北南港建地貸款的會關註，但是不會花時間去研究，我們研究的就是 每一個我們佈局的城市的TOP5。全國來看也就是研究TOP10。
新浪樂居：溢價配股，其實還是很少見的，能做到挺不容易。
新浪樂居：在你心中，客戶利益、員工利益、企業利益誰排第一位？
新浪樂居：那是不是說你對旭輝現有的股價也非常滿意？
林中：不早，其實不早。比如說很多企業它現在要改變土地結構跟產品結構， 根源是什麼？是兩三年前的買地種下來的，所以你如果不能去做前瞻性的研究，在問題小的時候就把它解決掉，甚至對於問題有預見性，那你碰到這個問題的可能性 就會比較小。別人付瞭很大的學費代價，我們要借鑒它的這種經驗和教訓。
內容來自sina新聞
旭輝林中談股價，融資與同行
房屋2胎貸款率利貸款全省皆可處理新浪樂居：這一年來你最深的體會是？
新浪樂居：上市一年來，你對旭輝在資本市場的表現滿意嗎？
新浪樂居：今年以來，你覺得哪些房企讓你印象最深刻？
有熟悉資本市場的人士稱，上市後第一年的股價表現異常重要，關乎承諾，關乎信心，"第一年股價表現不佳，起不來，以後就很難說瞭。"
林中：今年世茂和碧桂園在原有的銷售規模上實現瞭突破。我們在研究的是過 去它碰到什麼瓶頸，第二它采用什麼辦法突破瞭這個瓶頸，第三旭輝未來會不會碰到類似的瓶頸，如何去不斷取得這個持續性的突破。因為你看這兩個企業一突破， 資本市場就對它的價值進行重估瞭。我們在想以後我們的規模到500、600億的時候會不會碰到這種瓶頸。
新浪樂居：是不是正因為目前的融資成本還不夠低，所以旭輝不做自持物業？
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/10512517056.shtml
林中：長期來看市場一定是公平的。隻要你能兌現你的業績承諾，持續有質量的 增長，帶來更多的信任感，資本市場就願意給你一個更高的估值。我經常跟很多投資者交流，我說你們眼中的好企業標準是什麼？其實有幾個方面值得關註。第一 個，就是實現規模與盈利持續穩定的增長，持續穩定的增長其實是不容易的。因為市場是波動的。第二是足夠大的規模。第三是良好的現金流，負債率穩健。第四是 治理規范透明。旭輝一直在努力做這些事情。
林中：原來我們沒有融入國際資本市場，我們現在融入瞭國際資本市場，現在對 這塊非常關註。我們上市的第一年，已經做瞭好多企業兩三年才能做完的事，一上市我們就做瞭三個評級機構的評級，發瞭美元債，分兩次，一次是美金2.75 億，第二次增發瞭美金2.25億，亦做瞭美金1.56億的銀團貸款。最近還跟合作夥伴一起在做俱樂部貸款，其實這些東西都使得旭輝在整個股票市場、債券市 場、銀行市場開始建立起口碑和信用，也建立起瞭我們各類融資的價格標準。
林中：資金鏈的安全。比如說旭輝內部有一條死規定，就是現金的保有量不能低 於總資產的10%，我們的負債率不會超過80%，現金絕對不會低於10%，它沒到低於10%的時候就開始預警瞭，預警瞭我們就會開始加速收款跟收縮投資。 財務內部有一個模型測算負債，承載支付能力，對現金的這種流入，它會有一個底線設置。
新浪樂居：我們註意到債券增發的時候利息有所下降。
林中：我能接受，但不甚滿意，因為它並沒有反映我們的實際價值。隻要給我們 時間，我相信很多投資者會認識和支持我們，我認為最終的股票價格會反映我們這種價值。最近大傢看到有機構投資者在關註我們，而且有些已經進來。上次我們給 RRJ基金做瞭一個定向增發，它們就是一個比較大的機構投資者。我也看到報道，說是恒基兆業李氏傢族的私人投資通過二級市場交易增持旭輝股票。
林中：有沖突才會有排序，沒有沖突的不存在排序。在旭輝來看，是客戶利益排 在企業利益前面，員工利益排在股東利益前面，企業利益排在員工利益前面。比如說超過保修期的小區我們要不要繼續維修，五六年以後這個小區舊瞭，我們要不要 發客戶關懷基金去翻新，這是我們肯定會做的。但是所有的排序都有相應的應用條件。比如客戶買完房子跌價瞭，那他可以退房嗎？你不是說客戶利益排在企業利益 前面瞭。我們就會解釋，那是一個合同關系，是一個自願的、平等的契約，不是利益沖突，所以不適用。
林中：我們跟RRJ基金的接觸很簡單直率。我們當時要發債，它希望能買我們 的債券，我們就熟悉瞭，後來，RRJ希望我們能向它做股票定向增發。對於我們的股票價格，我們認為這個價格還是很低的，我們應該是沒有動力在這個時點上去 做增發的。之所以接受增發，是考慮到知名基金進來以後，可以對我們整個股東結構的優化，以及增加基礎性的股東起到的作用。
林中：第一次發行價是100塊(息率是12.25%)，第二次增發前市場價 格到106塊，我們給投資者讓瞭2塊，增發價是104塊(息率現在是11%)。然後在104塊的價格上現在又到瞭112、113(息率現在是9%以 下)，所有的投資者都掙瞭很多錢。因為它是第一期增發，所以它要跟第一期是一樣的，但是你買我的債，第二期買不是付100塊，你買100塊票面面值，你要 付104塊。現在我們債券的對應利息，是不到9%，8點幾%，其實我們希望每一次發債都能縮減我們的利息成本。
新浪樂居：旭輝一直在致力於縮減融資成本，這個對你們很重要嗎？
林中：我們2012年底的平均融資成本是10%以上。到今年的上半年，整個 融資成本已經下降至9.4%，未來每年都可以降一個百分點下去。別看是一個點，一個點一年可以省多少錢。按我們目前來看，降低一個點意味著你每年省一個億 的成本。你看看那些大佬們，他們現在的貸款都是五六百億、七八百億的，你省一個點一年就省五到七個億。我覺得旭輝的目標就是我們要成為一個大企業，好企 業，這個時候我們有一個對應的市場融資成本的價格。
新浪樂居：這種信心來源於哪裡？
林中：我說不做持有物業，第一是戰略選擇，目前我不會做。第二個是你的資金 成本不允許，你現在的平均融資成本在8到9%，一般行業持有物業的收益隻有3到5%，你不能用8到9%的錢去做3到5%的生意的。隻有我融資成本降到瞭比 如說4到5%，我才可以用這個資金去做持有物業的生意。國內有些企業，公司規模還比較小，融資成本很高，用那麼貴的錢去做這種3到5%的收益，從現金流來 看是不會增長的，我不看好這種商業地產戰略。
新浪樂居：那你認為在國內哪些房企在資金成本這塊做的最好？
對於僅上市一周年的"新生"而言，在業界眼中，如此表現尚屬可觀。事實上，自2006年以來，截止目前，數十傢內房股中，現時股價維持在發行價之上的公司並不多。
新浪樂居：在同批規模企業中，旭輝的差異體現在哪裡？
林中：今天旭輝可能不是在這一批企業中增長速度最快的，但是我一定會說我們 是增長質量最好的，不能以犧牲企業穩健為代價來換取這種增長。在港股市場，企業市值增長和規模增長不是正相關，說明資本市場不是以規模論，它一定是綜合平 衡論，規模、贏利能力、負債率，各方面的表現都看。
新浪樂居：你說的企業安全是指哪方面的？
新浪樂居：旭輝在資本市場的動作備受關註，這次發債背後有什麼故事？
旭輝集團董事長林中
林中：RRJ創始人及聯席董事長王忠信先生原來是厚樸基金合夥人及高盛亞洲 合夥人兼聯席主管，RRJ另外一位的聯席董事長王忠文先生則在淡馬錫控股公司任職10年並擔任首席投資官及首席策劃官等多個職位。他們兩位在亞洲的資本市 場界是非常有名的。我上次去新加坡路演，他們那邊基金界的人對兩位王先生都非常熟悉。而且兩位王總也是非常爽快大氣又細致的人，我們整個談判僅用瞭半小 時。所以我覺得引入這種基金，對整個旭輝股東基礎的完善以及股東結構的改善是非常有利的。
新浪樂居：旭輝有在研究你們的競爭對手嗎？
新浪樂居深度報道記者@謝敏敏@張傑/文
林中：比較滿意。我們去年發行價是1.33元，到昨天是1.61元。在香港上市的內房股中，和我們同一批上市的企業目前隻有旭輝股價在發行價之上，其他企業目前的股票價格都在發行價之下。而且，整個在港股的內房股中，目前股價能在當時發行價之上的也隻有幾傢。
新浪樂居：現在就考慮這個問題稍微有點早吧？
上市一周年之際，旭輝集團管理層與媒體餐敘。董事長林中沉穩篤定，面對各路拋來的問題"炸彈"來者不拒，總裁林峰帥氣，年輕進取，顯示出旭輝風格另一面。樂居深度報道匯總》》
新浪樂居：說點眼前的，旭輝明年的規模會達到多少？
林中：現在還不能講，我們明年的銷售目標會在1月份出來，肯定會超過今年，我們內部對明年有自己的計劃，增長率一定會高於行業平均以上。在這點上我們堅持保守承諾、超額兌付，第二我們還是會按我們的節奏去進行長跑。
樂居深度報道匯總》》
向樂居深度報道爆料：QQ457897671
一年之前，旭輝以1.33港元的發行價上市，如今，股價已升至1.6港元的水平。但談及股價表現，林中坦言，能接受但仍不甚滿意。
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